《公元物业管理文摘》（第110期）

  天津：12月20日开始新社区物业选聘须招投标

  陕西：出台规定 业主不交物业费物业可收取滞纳金

  长沙：物业维修金可直接缴存银行 监控网页会预警

  广州：市规划局称广州宜在大型小区旁增加自行车道

  东莞：物业维修资金《新规》出台 住宅40元/平米

  惠州：惠东县开展简易电梯安全专项整治 为期6个月

  烟台：开发区改革物业验收制度 业主代表参与物业验

  为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，天津市出台

  。该《办法》明确，新建物业的开发建筑设计企业未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正；逾期不改正的处以五万元以上十万元以下罚款。

  经过三次审议，昨天下午，《陕西省物业管理条例》终于高票获得省十一届人大常委会第五次会议通过。该条例将于2009年5月1日起施行。除了车位占用费的变化外，以后，“公共设施维护费”纳入物业服务成本。业主逾期不交纳物业服务费，物业服务企业可加收滞纳金。

  昨日市建设局公布的标准便涉及50多部法律和法规。建筑设计企业没有招投标，选了物业或者没批准，擅自用协议选了个物业，侵害业主共同利益，转嫁责任或物业管理上的水准下降，投诉量较大的，处5万元以下罚款；严重侵害业主利益，造成重大生命财产损失或者引发群体事件，处5万元-10万元罚款。

  明年，杭州市将实施电梯维保标准化，质监部门将定期对电梯安全可靠运行监督抽查。杭州市还将会同有关部门出台规定，明确物业管理企业应当承担电梯安全管理制度的主体责任。同时普及电梯困人救援的基本知识，使参加培训的一线救援队员熟悉电梯基本概况，掌握电梯三角钥匙的正确使用方法。

  郑州市房地产管理局物业管理处现在计划推出“服务等级收费”。按照服务的质量和标准来收费。业主能自行跟物业约定，同一个小区的业主也能够准确的通过自己选择的服务不同缴纳不一样的物业费。更进一步还可以推出“菜单式”服务，业主可以自由选择服务项目，收费也因此不同。

  按照省建设厅的计划在2009年6月底前省内各市要全面开征城市生活垃圾处理费。省建设厅负责这个的人说收取垃圾处理费后，各个城市应取消与此有关的其他收费项目，停止征收居民卫生费、垃圾排放管理费、非居民生活垃圾有偿代运费、建筑垃圾排放费等收费，“其实就是将以前的一些收费优化整合到一起，而不是单纯一项新的收费。”

  昨日北京市交管部门表示违法停车治理将设置为期一周的缓冲期。本周内在小区、写字楼周边、胡同内等处违法停车的车主将首先收到交警发出的提示单，告知车主“此处禁止停车”，正式的处罚将从下周开始。如果车主在主干线两侧、交通枢纽、繁华商业区等交通要害地段违法停车，仍然将被交警及时清拖并进行处罚，缓冲期并不适用。

  长沙市房产局相关负责人昨日透露，明年年初将与银行联网合作在全市开通物业维修资金自缴系统，新系统启动后业主可在各银行网点将物业维修资金直接缴存到长沙物业维修资金管理中心专户。据悉，若当天金额异动超过100万元，监控网页便会出现红色预警，从而对大额资金支出进行更好的监控。

  目前有关部门已提出道路增加自行车道的方案。广州在新建自行车道时将考虑到适宜的区域，如新的居住小区和大型居住区等。这些区域是比较适宜建设完善自行车系统的区域，可通过自行车与公交、轨道交通的接驳，实现居民出行到市中心区和其他较远区域。在市中心商业区、主要公交走廊，则不适宜引入过多的自行车交通。

  日前，东莞市正式出台《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》，新规对住宅专项维修资金的使用和监管规定非常明确，每户业主均有独立的专用账户，保障专项资金不被挪用。《规定》将于2009年1月1日起实施。维修资金的交存标准按建筑面积计算，其中，住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。

  据介绍，莆田市现有物业管理企业63家，其中8家是外来企业。这一些企业服务全市107个居住小区（大厦），面积达300多万平方米。莆田市自2006年起开展评选物业管理示范项目活动，通过典型引路，带动我市物业管理企业普遍开展创建示范项目工作，努力使莆田市物业管理规模和运行质量赶上其他地市的前进步伐。

  从本月开始，惠东县将开展为期6个月的简易电梯安全专项整治工作。据了解，这次专项整治目的主要是取缔不符合国家安全技术规范要求且无法整改或超过有效期的简易电梯，从严查处非法使用简易电梯的行为。整治对象为不符合国家安全技术规范要求且无法整改或超过规定有效期的电动葫芦式、曳引停层保护式和单速外控式电梯。

  物业管理企业虽不是建筑物节能的主体，但在政府和全社会都在大力提倡节能的今天，物业管理企业在物业管理过程中体现节能已势在必行。物业管理公司能够从倡导节能文化、提出设备设施改造的合理化措施、规划日常管理运作等方面着手，向节能要包括社会及经济两方面的效益。

  主要包括三方面的工作，一是对房地产投资开发商的说服工作；二是对业主或使用人的宣传工作；三是企业内部的认知与运行管理工作。

  物业管理企业在前期介入时就应从房屋及其配套的设备设施节能降耗的角度向房地产投资开发商提出较为合理的规划建议，对建筑结构的选型、建筑材料及设施设备的选择提出合理化意见，在建筑施工与竣工验收期间，做好开发商的顾问，从建筑物管理的角度要求建筑单位按照有关节能施工要求、技术标准和规范做好相应工作，避免设计、施工、验收之间脱节，为后期使用的过程中的节能奠定好基础。

  在日常运行对业主和使用人的宣传工作中，应从提高人们的节能意识入手，调动人们的积极性，建立节能文化，使其养成自觉的节能习惯。比如中海油物业公司在宣传活动中，利用漂亮提示，使客户养着随手关灯的习惯；另外在节省卫生纸的宣传中，取得客户的支持理解，每天平均节省19卷纸，全年节省13%；招商局在节水的宣传中注重细节，每年用于卫生间的洗手水就节约36.2万元。

  在物业管理工作中，强化企业员工节能认知意识，进行节约意识教育，树立“节能降耗，人人有责”的观念，从日常运行管理工作中节省能源，向能源要效益。北京达文物业有限公司将节能成绩与员工绩效挂钩，能源考核与经济效益挂钩。为了尽最大可能避免被动收费，达文物业要求各项目作出能源计量网络图，力求计量数据准确，与供电局在计量时间上达成一致，提高了抄表的效率，在2006年制定能源考核指标后，各项目能源实耗数合计比预算节省395万元，能源考核指标相对预算节省204万元。

  盛世物业在提示员工、业主注意节能的运行管理中，根据时间段落调整室外照明灯的开启时间也具有创新性。他们从每年的5月1日开始，每10天划分一个段落，将路灯、围墙灯、草坪灯的开启时间按先后顺序分别推迟15分钟，要求最后的草坪灯开启时正是业主散步的时间，不但充分的利用了自然光源而且还节约了电能源。

  对于我国目前既有建筑的节能工作，除了加强上述无成本的管理措施外，有成本的技术改造措施也必不可少，只是这项工作必须要得到业主的认可并愿意投资，所以难度相应大，尤其是面对多元化产权业主时难度就更突出，但一些品牌公司依靠自身技术力量还是不断推动着节能事业的发展。比如达文物业管理的北京国际友谊花园是一个10年的公寓项目，设备己经进入老化期，特别是燃油锅炉系统，因为柴油价格成倍上涨，而物业管理费用下调，使得项目管理遇到极大困难，达文公司与每一户业主深入沟通，得到广大业主的全力支持，积极运作，得到市政相关的单位的配合，成功进行了油改气，燃料费由烧油时每年的265万元，降到现在的144万元，节约费用121万元，当年收回了油改气工程费用，大幅度降低了能源消耗，缓解了项目服务费资金严重不足的问题，使一个运作10年的老项目焕然一新。

  技术改造工作包括的范围很广，小到照明开关的改装，大到各种电器、设备如供暖（空调）系统、消防专用水泵系统、电梯系统、配电房等设备的改造；技术改造的难度差异也很大，容易的如无成本的抽水马桶放水瓶的作法、低成本的节水龙头改换、高成本的中水利用系统及循环水系统的改造，等等，由于篇幅所限，本文不再一一赘述。

  目前，我国物业管理企业多数是劳动密集型企业，在物业管理服务的总费用中，人力成本约占50～60%，物业管理的非经理层员工文化与专业素质与别的行业相比也较低下。合理开发、培养与利用人力资源、提高其工作效率、节省其开支已成为节约型物业管理企业的重要任务。另外，随着既有建筑节能设备设施的改造，物业公司越来越缺少具有拓展性的较高素质的专业方面技术员工，因此，在节能工作中，对现有员工的人力资源开发与培训工作也将成为物业公司在节能工作中的重点。

  为保障业主们的利益，开发区建设房管局物业管理办公室实行了开放式验收制度，邀请业主参与社区物业管理的验收工作。据介绍，物业验收内容分为物业服务的硬件和软件两大方面，硬件最重要的包含业主房屋内水电、防盗门、走廊栏杆、共用部位和共用设施质量及完善程度；软件主要是物业公司服务标准、收费标准、服务态度等方面。

  设备管理维护的状况直接影响到服务管理和服务的品质的好坏,所以精益服务提出了设备总效能的概念,将设备效率从过去单一考虑使用率改为在考虑使用率的基础上还应该要考虑服务符合顾客需求的服务能力。若设备设施的完好率达不到要求,既是使用率可能很高,但其总效能却非常之低。在精益服务过程中设备管理总的来讲,是通过采取对应的科学方法分析确定设备所在问题并加以连续的改进,最终得到一个理想的设备状况。维护保养是设备设施的保值增值必不可少的重要手段。咱们不可以以牺牲设备设施的常规使用的寿命,换取短时间的经济效益。平时花小钱,才可能正真的保证在相当长的时间内不花大钱或少花大钱。维护保养不到位省下的是小钱,一旦设备设施坏了动不了了,修复就需要花大钱,“大钱”的数远超于“小钱”数的集合。所以说,只有注重平时的设备设施的维护保养,并且精益服务到位,才能确保和实现“准时化服务”,达到消除浪费的目的。

  (1) 减少准备时间。减少过程准备时间能相对地增加产品的增值时间,提高效率。此外,较短的生产准备时间是实现叫批量生产的前提。

  (2)个性化服务。服务过程只有做到“个性化”“同质化”才能加快在企业内的周转,减少服务的停滞和服务周期,使价值流流动起来。

  (3)缩短产品服务周期。实现多品种混流均衡服务。来提升企业对市场变化的反应能力。

  2007年7月30日，某工业园管理处当值安全员李某巡逻至7#员工宿舍时，猛地发现5#宿舍601员工宿舍有浓烟从窗户向外冒出，吴敏感的意识到601室已发生火警（注：宿舍所属单位员工于上午集体外出活动），在这紧急关头，刻不容缓，李即刻用对讲通知四号巡逻岗，同时快速冲向宿舍提取灭火器赶赴事发现场。四号巡逻岗在得到火警信息后，第一时间启动大门岗警铃，并用对讲通知各岗位，3分钟后，各班组人员按照管理处《义务消防队作战方案》相关流程执行，在总指挥的指挥下，全面展开灭火救援工作，在各班组通力协作下于45分后将火源扑灭。

  1、当上述类型事件发生前，物业公司要依照国家以及当地政府的法规明确消防设施等行业管理部门与物业公司之间应该维护或者管理服务的界限。对与属于物业公司管理服务范围的严格按照法规规定以及物业管理服务合同约定履行义务；

  2、当上述类型事件发生时。物业公司要依照国家规定以及按照符合国家规定制订预案并在已经确认为火灾发生时按照预案开展工作；同时我们在火灾整个救助过程要根据符合有关法规，既不能不作为而引起违约，也不能充当公安消防机构履行公安消防机构的法定责任；在处理此类案件过程中特别要注意员工安全的保护；

  3、 当上述类型事件发生后，物业公司应配合公安消防机构保护现场，火灾因各类责任问题是需要鉴定的，应依照国家消防法的规定由公安消防部门以及政府组织调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。

  4、物业公司还应按照消防预案组织消防演习保证预案启动后的运行质量、加强员工素质培训，提高消防意识和消防技能、加大园区消防安全宣传促进业主对日常生活中消防安全需要注意的几点的关注。对于消防隐患要及时的处理，消防设施设备有物业公司负责维护的应制定日常维保计划，并在消防演习中启动保证运行良好，同时建议也可以以消防安全为专业分类，使用ｄｓ系统制订消防安全的管理方案。

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